上交所深夜发文:16问新城控股年报披露问题

作者:OB体育官网发布时间:2022-10-11 00:05

本文摘要:2日晚间,新城控股公告称之为,公司于2019年4月2日接到上海证券交易所《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审查面谈函》。其中还包括公司利润情况、关联方合作方交易内容、现金流及货币资金、房地产开发业务等五个方面,总计16个问题。

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2日晚间,新城控股公告称之为,公司于2019年4月2日接到上海证券交易所《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审查面谈函》。其中还包括公司利润情况、关联方合作方交易内容、现金流及货币资金、房地产开发业务等五个方面,总计16个问题。其内容如下:新城控股集团股份有限公司:依据《公开发行证券的公司信息透露内容与格式准则第2号—年度报告的内容与格式》,上海证券交易所行业信息透露提示等规则的拒绝,经对你公司2018年年度报告的事后审查,为便于投资者解读,请求公司从利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面更进一步补足透露特例信息。

一、关于公司利润情况2018年度公司的利润包含中,投资性房地产公允价值变动收益、财务报表范围变动的投资收益占到较为大。同时公司较高的资本化利息支出比重、较低的预期信用损失率和新的会计准则的使用,也是公司利润同比快速增长的主要原因。

请求公司补足透露如下内容。1、年报表明,2018年公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比快速增长209.02%,占归母净利润的26.78%。请求公司补足透露:(1)融合投资性房地产的区域产于特征,以及2018年房地产价格和土地价格的变化趋势,解释投资性房地产公允价值大幅度快速增长的合理性;(2)公司利润快速增长否具备可持续性,并充份提醒风险。

2、年报表明,2018年7月,公司通过协议誓约方式,将股权49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和股权50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司划入拆分报表范围。通过并购许昌市昱恒房地产开发有限公司(以下全称许昌昱恒)1%股权和展开协议誓约的方式,将股权32.38%的许昌昱恒划入拆分报表范围。同时合营企业转子公司带给了6.77亿元投资收益,占到公司2018年归母净利润的6.45%。

请求公司更进一步补足透露:(1)上述协议的具体内容、否有经营管理决策方面的誓约、否不存在期限誓约或涉及债权人条款;(2)上述协议誓约和少量股权变动能否确保公司对子公司构建掌控;(3)否不存在通过并购少量股权或签订涉及协议,更改子公司会计核算方法以调节利润的情形。3、年报表明,公司有多家股权比例多达50%的合(联成)营企业并未被划入拆分报表。请求公司补足透露:(1)列示股权比例多达50%的合(联成)营企业的资产、负债以及盈利情况;(2)一一解释并未将股权比例多达50%的合(联成)营公司划入拆分报表范围的依据;(3)上述处置若无调节利润的考虑到。

4、公司利息支出的资本化占到较为低。年报表明,公司2018年资本化利息支出为88.50亿元,同比快速增长428.99%;资本化利息支出金额分别占到总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%,相比2017年的77.45%和27.75%有较大幅下跌。请求公司补足透露:(1)资本化利息支出的会计学处置依据;(2)涉及会计学处置与以前年度比起若无根本性变化,如有,请求解释明确原因。

5、年报表明,公司有合计448.68亿元的多笔其他应收款,其中贴现苏州聿盛房地产开发有限公司等欠款方的其他应收款账龄多达一年,而坏账打算计提比例分别为0.1%或1%,计提比例显著偏高。请求公司补足透露:(1)涉及坏账打算计提比例的确认依据;(2)融合其他哈密顿公司情况及公司实际特征,解释坏账打算计提否充份。6、新的会计准则对公司2018年年报财务报表涉及科目影响较小,其中,影响公司营业收入和归母净利润分别为34.20亿元和6.62亿元。请求公司详尽解释在新的会计准则下,收益证实政策、证实时点和证实依据互为较往年有何明确调整,并分析分析涉及影响。

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二、关于与关联方、合作方的资金往来报告期内,公司与关联方、合作方的贴现应付款项快速增长较慢且金额较小。请求公司从较高的借款利率、交易的必要性、资金重复使用风险、与交易对方的关联关系等方面,补足透露如下事项。7、截至2018年底,公司应付间接有限公司股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息款项为22.22亿元,利率水平为8%,低于贷款基准利率,且低于公司2018年度6.47%的平均值融资成本。

请求公司补足透露:(1)关联方借款所遵守的决策程序和涉及信息透露义务情况;(2)关联方借款利率低于平均值融资成本的原因,否不存在侵犯公司利益的不道德;(3)公司在账面货币资金余额454.09亿元的情况下,从间接有限公司股东及其子公司借款融资的必要性。8、公司其他应付款金额较小且快速增长较慢。年报表明,2018年公司其他应付款479.22亿元,同比快速增长33.50%。其中应付关联方款项和应付少数股东款项占到较为大。

请求公司补足解释:(1)公司不存在大额其他应付款的原因和主要业务背景,否不存在商业实质;(2)公司有限公司股东与少数股东间否不存在关联关系。9、公司其他应收款某种程度金额较小且快速增长较慢。年报表明,2018年公司其他应收款453.26亿元,同比快速增长58.93%,其中贴现关联方款项、贴现少数股东款项和贴现房产合作方款项占到较为大。请求公司补足透露:(1)上述其他应收款的构成原因、时间;(2)开展业务合作时,否不存在其他誓约使得公司对其他股东方构成外汇市场义务;(3)公司与上述各交易对方的关联关系情况;(4)上述应收款项多为无担保、不计息、无相同偿还期限的账款,请求解释其账龄产于以及否不存在重复使用风险,若无足额计提坏账打算;(5)公司对联营企业、合营企业构成其他应收款时,否与涉及企业的其他股东不存在关联关系,其他股东否按照股权比例联合获取资金反对,否不存在资金占用情形。

10、年报透露,公司预付款项为146.34亿元,前五名预付款项余额合计44.34亿元,占到比30.30%。请求公司补足透露:(1)前五大预付款项的交易对方、交易背景;(2)预付对象与公司否不存在关联关系。

三、关于公司现金流和货币资金报告期内,公司货币资金余额较高且快速增长较慢,但长期借款和短期借款某种程度增幅较小,与此同时公司报告期内现金流更为紧绷。请求公司融合资金的利用效率和安全性,补足透露如下内容。11、公司经营活动和投资活动的实质都为展开房地产开发业务。

综合考虑到公司经营活动和投资活动现金流量净额之和找到,2016年、2017年和2018年均为负,分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。请求公司补足透露:(1)公司各细分房地产开发业务的现金流情况;(2)经营活动和投资活动现金流紧绷的主要原因;(3)否对公司生产经营不存在影响;(4)公司先前白鱼采行的应付措施。12、年报表明,公司2018年末货币资金454.09亿元,同比快速增长106.90%,其中银行存款占到比88.10%;同时,公司长期借款和短期借款合计259.39亿元。请求公司更进一步补足透露:(1)货币资金用于的有限情况;(2)在以银行存款为主体的货币资金大幅度快速增长的背景下,公司利息收入由2017年的1.54亿元快速增长至2018年的1.87亿元,增幅仅有为21.43%的原因;(3)按照货币资金期末余额和利息收入数据估计,涉及利率水平仅有为0.47%,请求解释低利率水平的合理性,三大必公司2018年度货币资金的月均余额;(4)请求融合公司经营模式,解释货币资金余额较高的同时,不存在较多有息借款的合理性。

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四、关于公司房地产开发业务公司2018年度房地产开发业务快速增长较慢,明显低于行业平均水平,但物业租赁及管理业务毛利率有所上升。请求公司就房地产开发业务涉及事项补足透露以下内容。13、公司2018年构建营业收入541.33亿元,同比快速增长33.58%。

归母净利润104.91亿元,同比快速增长74.02%;同时公司2018年末存货为1455.73亿元,同比快速增长90.59%。请求公司补足透露:(1)房地产开发业务去化情况和存货情况的区域产于特征;(2)融合行业哈密顿公司情况和房地产政策,解释房地产业务收入的证实时点、证实依据、快速增长的原因以及否具备可持续性。

14、年报表明,公司物业租赁及管理业务密切相结合吾悦广场构建发展,2017年、2018年其营业收入分别同比快速增长131.05%和117.24%,但毛利率分别上升10.20和1.74个百分点。公司的吾悦广场业务以轻资产运营模式居多,但有数家采行轻资产方式运营。请求公司补足透露:(1)公司商业地产中自由选择有所不同运营模式的原因和考量;5(2)物业租赁及管理业务毛利率上行的原因,否不受吾悦广场城市布局特征的影响。五、其他事项15、公司2018年账龄为两年的贴现惠州中奕房地产开发有限公司14.80亿元其他贴现关联方款项,未在2017年的其他应收款中列示。

请求公司补足透露上述应收款项的构成原因和背景,并解释上述信息不完全一致的原因。16、年报表明,公司于2016年出售上海迪裕商业经营管理公司的全部股权时,购入价值1.5亿元的三年期股权出售的看跌期权。请求公司补足解释:(1)该笔看跌期权的交易背景以及定价合理性;(2)购入该笔看跌期权的主要考虑到,以及若无遵守适当决策程序和信息透露义务;(3)对期权的涉及会计学处置及其依据。针对前述问题,公司依据《格式准则第2号》、上海证券交易所行业信息透露提示等规定拒绝,指出不限于或因类似原因显然不便解释透露的,应该解释无法透露的原因。

请求公司年审会计师事务所针对上述问题2-6、9、16发表意见。请求公司于2019年4月3日透露本面谈函,并于2019年4月19日之前,恢复上述事项并不予透露。


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